قوانین آپارتمان نشینی

قوانین آپارتمان نشینی

با افزایش جمعیت شهرها و وجود محدودیت در گسترش جغرافیایی، نیاز به ساخت ساختمان هایی با امکان سکونت چند خانواده بیشتر احساس شد. از این رو تعداد آپارتمان ها و ساختمان های بلند مرتبه در شهرها افزایش یافت. در کنار نکات مثبت زندگی در آپارتمان، زندگی چند خانواده با فرهنگ ها و خصوصیات اخلاقی و رفتاری مختلف در کنار هم و در یک ساختمان مشکلاتی را نیز به همراه دارد. لذا دانستن قوانین آپارتمان نشینی و آگاهی از حقوق فردی و شهروندی در این خصوص برای هر فردی یک نیاز بشمار می آید. در این مقاله خلاصه ای از موارد و مشکلاتی که بیشتر در یک آپارتمان در بین ساکنین وجود دارد و باعث بروز اختلاف می شود را شرح خواهیم داد.


مالکیت

اولین قدم در شناخت قوانین آپارتمان نشینی آشنایی با مالکیت بخش های ساختمان است. مالکیت در ساختمان به دو قسمت است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک

قسمتهای مشترک عبارت است از قسمتهایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمتاختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یکیا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

هزینه مشاعات

حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصیبه مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یااینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرارگیرد یا نگیرد الزامی است.
تعیین میزان هر سهم بر طبق قانون فوق بر عهده مدیران ساختمان می باشد.

هزینه حیاط اختصاصی

چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

تصمیم گیری در مورد امور ساختمان

چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

عدم شرکت در تصمیم گیری های ساختمان

هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات و پرداخت مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبرخواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

انتخاب مدیر ساختمان

در هر ساختمان در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.

تغییرات در نما آپارتمان

مطابق قوانین آپارتمان نشینی: هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که درمریی و منظر باشد بدهند.

سهم مشاعات

هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد.

هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند. درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.

در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند.دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفادهمجدد خواهد بود.

تسویه حساب هزینه مشاعات در زمان قولنامه

دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهیهای معوق مالک در سند تنظیمی قید نمایند.

اختلاف در بازسازی آپارتمان بین مالکین

مطابق قوانین آپارتمان نشینی: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگیکلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصدبازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزندنسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.

پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یامالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافقدر انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیسدادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

بیمه آتش سوزی ساختمان

از مهمترین و پر مسئولیت ترین موارد فوانین آپارتمان نشینی است. مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.

قسمتهای اختصاصی‌ آپارتمان

قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد. علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهای وابسته‌، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

استفاده از مشاعات

مشاعات ساختمان متعلق به تمامی شرکا می باشد. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.

مشاعات ساختمان شامل چه قسمت هایی می شود:

١- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

٢- تاسیسات ساختمان، اتاق سرایداری

٣- اسکلت ساختمان‌

۴- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها؛ که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

۵- تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌هایاختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

۶- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

٧- نمای خارجی ساختمان‌.

٨- محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌ دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان

یکی از بروزترین و مورد اختلاف ترین مباحث قوانین آپارتمان نشینی این موضوع است. مطابق تبصره ماده ٣ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها نگهداری حیوان در قسمت های مشاع صراحتا ممنوع می باشد. همچنین در مورد نگهداری حیوان در قسمت های اختصاصی، در صورتی که موجب بروز سر و صدا و شیوع بیماری در واحد های دیگر آپارتمان شود، حق طرح دعوی برای سایرهمسایگان علیه واحدی که سگ و یا گربه نگهداری می کند محفوظ می باشد.

برای خرید آپارتمان در مشهد به سایت ۳۶۰ درجه مراجعه نمائید.

مشهد هاشمیه 75

شما اجازه ثبت نام ندارید